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土拍市場(chǎng)“變天記”,20個(gè)城市流拍70宗地塊

時(shí)間:2021年11月23日    熱線:0311-85290821   來(lái)源:中國(guó)新聞網(wǎng)周刊

  土拍市場(chǎng)“變天記”

  中國(guó)新聞周刊記者/陳惟杉

  發(fā)于2021.11.22總第1021期《中國(guó)新聞周刊》

  在經(jīng)歷8月初的集體延期后,11月初,22個(gè)重點(diǎn)城市的第二輪集中供地多數(shù)已落下帷幕,與第一輪的火熱截然相反,第二輪集中供地慘淡收?qǐng)觥?/p>

  據(jù)中指研究院于10月下旬作出的統(tǒng)計(jì),已經(jīng)完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20個(gè)城市,共計(jì)流拍70宗地塊,撤牌195宗地塊,整體流拍撤牌率達(dá)到31.8%,而在首批集中供地時(shí),流拍撤牌率僅為6.5%。長(zhǎng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州、廣州5個(gè)城市的流拍撤牌率甚至超過(guò)50%。這些本屬熱門(mén)、過(guò)往“地王”頻出的城市流拍撤牌率走高,讓外界感到意外。

  集中供地的初衷是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期,但是在下半年市場(chǎng)遇冷,房企融資幾近枯竭的情況下,已難以單獨(dú)評(píng)價(jià)集中供地政策的效果。有業(yè)內(nèi)人士感慨,集中供地本意便是降低市場(chǎng)熱度,在8月調(diào)整部分規(guī)則后,特別是疊加下半年房企遭遇困境,直接“殺死”了第二輪集中供地市場(chǎng)。

  而就在第二輪集中供地慘淡收?qǐng)鲋H,第三輪集中供地也已開(kāi)啟,但是想要在兩個(gè)月內(nèi)完成逆轉(zhuǎn)似乎難以實(shí)現(xiàn)。

  土拍新規(guī)擠壓房企利潤(rùn)

  11月1日,無(wú)錫完成第三輪集中土拍,成為三輪土拍第一城,其中85%地塊底價(jià)成交。整體溢價(jià)率降至0.01%,與首輪12%的溢價(jià)形成鮮明對(duì)比。土拍熱度降至冰點(diǎn),這或許是政策設(shè)計(jì)者始料未及的。

  “兩集中”的官方消息第一次出現(xiàn),是在今年2月。自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人接受新華社專(zhuān)訪,證實(shí)重點(diǎn)城市住宅用地集中公告、集中供應(yīng)的“兩集中”供地形式,目的是“減少土地公開(kāi)出讓過(guò)程中關(guān)聯(lián)信息不充分帶來(lái)的對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響,糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問(wèn)題,防止市場(chǎng)主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)”。

  此前,青島、天津集中供地悄然起步,全年分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布宅地出讓公告,天津甚至明確3月、6月、9月中旬三個(gè)公告時(shí)間點(diǎn)。由此,22個(gè)重點(diǎn)城市今年將進(jìn)行三輪集中供地的形式為外界所認(rèn)知。

  地方政府土地出讓以往會(huì)延續(xù)整年,被指容易采取“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”推高地價(jià),據(jù)華泰證券研報(bào)統(tǒng)計(jì),22個(gè)重點(diǎn)城市此前兩年遵循“前低后高”的供地節(jié)奏,四個(gè)季度供地建筑面積比例為18%、27%、26%、29%。

  5月中旬,青島第一批集中供地結(jié)束,55宗宅地中54宗以底價(jià)成交,但作為最早宣布采用“兩集中”供地形式的城市之一,低溢價(jià)率與集中供地?zé)o關(guān)。有品牌房企青島公司人士向《中國(guó)新聞周刊》解釋說(shuō),集中供地對(duì)青島的影響微乎其微,“因?yàn)榍鄭u98%的土地出讓為‘定向勾地’”。

  “定向勾地”指用地預(yù)申請(qǐng),即單位和個(gè)人對(duì)列入招拍掛出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的,可以提出用地預(yù)申請(qǐng),并承諾愿意支付的土地價(jià)格,之后再參與招拍掛拿地。由于已有預(yù)先溝通,招拍掛環(huán)節(jié)難現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng),某種意義上是“定向供地”。前述房企人士表示,集中供地不過(guò)是將房企實(shí)際拿地時(shí)間集中到特定時(shí)段而已。

  青島是首輪集中供地為數(shù)不多市場(chǎng)熱度較低的城市。至6月底22個(gè)城市首輪集中供地結(jié)束,政策效果被認(rèn)為不及預(yù)期。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),22個(gè)城市整體成交樓面均價(jià)9591元/平方米,較2020年成交樓面均價(jià)上漲38.3%。除重慶、武漢,20個(gè)城市均設(shè)置溢價(jià)上限,在第一輪集中供地中,部分城市競(jìng)價(jià)達(dá)上限地塊數(shù)量不降反升,如無(wú)錫競(jìng)價(jià)達(dá)上限地塊比重甚至高達(dá)90%以上。而像沒(méi)有設(shè)置溢價(jià)上限的重慶,過(guò)半地塊溢價(jià)率超過(guò)50%,直接推升重慶新房?jī)r(jià)格漲幅4月、5月居70個(gè)大中城市首位。

  “馬甲”橫飛是第一輪集中供地?zé)岫鹊挠忠蛔糇C!榜R甲”指房企在集中供地城市成立的子公司,在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)達(dá)到溢價(jià)率上限后,通過(guò)搖號(hào)等方式?jīng)Q定地塊歸屬時(shí),“馬甲”越多命中率自然越高。5月,金地、旭輝等在短時(shí)間內(nèi)在蘇州注冊(cè)多家子公司,蘇州自然資源和規(guī)劃局緊急通知,要求競(jìng)買(mǎi)人直接絕對(duì)控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買(mǎi)。

  “首批集中供地市場(chǎng)熱度較高,主要原因是部分重點(diǎn)城市一季度供地節(jié)奏放緩或停滯,年初資金較為充沛的房企為維持年內(nèi)規(guī)模首批補(bǔ)貨意愿較高!敝兄秆芯吭褐笖(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜向《中國(guó)新聞周刊》說(shuō),頭部房企積極拿地,優(yōu)質(zhì)地塊多競(jìng)價(jià)達(dá)到上限。此外,部分城市競(jìng)配建、競(jìng)自持,也導(dǎo)致中小型房企拿地意愿一定程度上受抑制。

  第一輪集中供地結(jié)束后,8月初,深圳、天津、沈陽(yáng)、青島等地第二批集中供地被叫停,自然資源部8月10日召開(kāi)會(huì)議,調(diào)整規(guī)則,宅地溢價(jià)率上限不得超15%,不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)。

  其實(shí)在22個(gè)城市集中供地之初,自然資源部還曾鼓勵(lì)各地探索限地價(jià),競(jìng)配建、競(jìng)自持等穩(wěn)地價(jià)措施。首輪集中供地時(shí),各城市設(shè)置不同溢價(jià)率上限,如上海最高溢價(jià)為10%,重慶、武漢并未設(shè)置溢價(jià)率上限,而且多數(shù)城市在競(jìng)價(jià)達(dá)到溢價(jià)上限后,轉(zhuǎn)而競(jìng)自持、競(jìng)配建,無(wú)形中推高了土地實(shí)際溢價(jià)率,擠壓房企利潤(rùn)。

  如杭州第一輪集中供地時(shí),41宗地塊以競(jìng)自持成交,占總土地出讓的72%,最高自持比例達(dá)40%!肮救谫Y成本低,品牌影響大,在公司團(tuán)隊(duì)精干高效管理下,努力做到1%~2%的凈利潤(rùn)水平!睘I江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在回應(yīng)公司拍下的杭州集中供地地塊未來(lái)利潤(rùn)空間時(shí)曾如是回答。

  而在規(guī)則普遍調(diào)整的情況下,第二輪集中供地形勢(shì)逆轉(zhuǎn),普遍遇冷。

  多數(shù)城市都存在因房企報(bào)名情況不理想,在開(kāi)拍前決定終止、延期出讓部分地塊的情況。如北京原定計(jì)劃出讓41宗地塊,結(jié)果26宗地塊延期至下一輪集中供地時(shí)出讓?zhuān)o出的原因是“為進(jìn)一步落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo),維護(hù)土地市場(chǎng)穩(wěn)定,優(yōu)化出讓條件”。

  房企參與的積極性不夠高,直接導(dǎo)致超半數(shù)城市的宅地成交樓面價(jià)較首批有所下滑,底價(jià)成交地塊數(shù)量上升,競(jìng)價(jià)達(dá)上限地塊比重則明顯下降。對(duì)比廣州兩輪集中供地情況能清晰看到降溫。9月底,廣州第二輪集中供地掛牌的48宗地塊中有25宗流拍,在成交的23宗土地中,18宗底價(jià)成交,僅5宗溢價(jià)成交,平均溢價(jià)率僅為1.5%。而第一輪集中供地時(shí)僅有6宗地塊流拍,18宗溢價(jià)成交。

  “部分城市降溫效果超預(yù)期!标愇撵o認(rèn)為,重點(diǎn)城市土拍引入新規(guī)則,對(duì)房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)和成本管控提出更高要求,在一定程度上擠壓房企利潤(rùn)空間,降低房企拿地預(yù)期。

  其實(shí),要求取消競(jìng)自持、競(jìng)配建也是為了保障房企利潤(rùn)空間,但廣州、深圳等6個(gè)城市仍保留“競(jìng)自持”環(huán)節(jié)!皬膶(shí)際執(zhí)行情況來(lái)看,很多城市沒(méi)有執(zhí)行。因?yàn)榈胤秸辉敢鈸p失地價(jià),還要通過(guò)配建,最大化挖掘土地價(jià)值!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國(guó)新聞周刊》。

  一些城市的捆綁限制確實(shí)頗為嚴(yán)苛,如長(zhǎng)沙部分地塊涉及無(wú)償配建、引入醫(yī)療和科技產(chǎn)業(yè)等,市區(qū)16宗地塊因無(wú)人報(bào)名撤牌,兩宗地塊流拍,流拍和撤牌地塊比重超過(guò)六成。杭州也是其中典型,雖然取消了競(jìng)自持、競(jìng)配建環(huán)節(jié),在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)觸及溢價(jià)上限后轉(zhuǎn)入搖號(hào),但同時(shí)推出10塊“競(jìng)品質(zhì)”地塊,溢價(jià)率不得高于5%,而且未來(lái)均須現(xiàn)房銷(xiāo)售,這意味房企資金回流較慢,最終這10宗地塊全部終止出讓。

  房企資金緊張成“躺平”主因

  第二輪集中供地嚴(yán)苛的出讓條件并非土地市場(chǎng)遇冷的唯一原因,甚至不是主要原因。

  “在‘三線四檔’、銀行‘兩道紅線’等政策調(diào)控下,房企資金面整體收緊,銷(xiāo)售回款成為維持經(jīng)營(yíng)基本面的關(guān)鍵要素。在熱點(diǎn)城市‘薄利搶地’,雖然項(xiàng)目本身利潤(rùn)空間較窄,但由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)需求旺盛,銷(xiāo)售去化和回款更有保障!敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《中國(guó)新聞周刊》表示,第二輪集中供地遇冷的重要背景還是市場(chǎng)調(diào)整與房企資金壓力增大,同時(shí),“第二批供地嚴(yán)格購(gòu)地自有資金審查、上調(diào)保證金比例等政策使房企拿地意愿受到抑制”。

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編輯:【吳金銘】
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