土拍市場“變天記”，20個城市流拍70宗地塊(2)

　　“建立購地資金來源審查制度”是“8·10土拍新規(guī)”要求的內(nèi)容，22個城市中除了在8月10日前已經(jīng)完成第二輪集中供地的廈門、長春、無錫外，余下城市均增加了房企購地自有資金審查要求。

　　如深圳此次就提出建立“先承諾后審查”的工作機(jī)制，競買申請人需承諾購地資金來源的5個“不屬于”，而從近期無錫發(fā)布的第三批集中供地掛牌公告中可以看出，此前未跟進(jìn)這項要求的城市也在新增房企購地自有資金審查和開發(fā)資質(zhì)要求。

　　“房企資金鏈緊張，多數(shù)城市要求以自有資金拿地，并規(guī)定違規(guī)禁拍年限，這是第二輪集中供地遇冷最主要的原因�！崩钣罴我脖硎�，過去房企拿地依靠融資，即“前融”，融資通道包括信托、私募、基金子公司等。一旦嚴(yán)格要求自有資金拿地相當(dāng)于土地市場規(guī)則發(fā)生很大變化，甚至是顛覆性變化，讓房企非常不適應(yīng)。

　　“其實政策一直要求房企以自有資金拿地，但今年下半年的審查更為嚴(yán)格�！币晃环科笸顿Y部門人士向《中國新聞周刊》解釋說，過去，例如集團(tuán)公司成立項目公司拍下一宗價值1億元的土地，可能項目公司的注冊資本金只有1000萬元，只負(fù)責(zé)開發(fā)，購地款完全來自集團(tuán)公司�！艾F(xiàn)在嚴(yán)格要求項目公司的注冊資本金大于土地款，才可算作自有資金，變相降低了房企資金的流動性”。

　　“一般情況下項目公司以股東借款的形式從集團(tuán)公司獲取購地款，然后再將土地抵押從信托融資�！庇蟹科笕谫Y部門人士告訴《中國新聞周刊》，一些信托項目說明書介紹的資金用途就包括“償還股東借款”，“不能明確講配資拿地，但是可以講償還股東借款，房企再使用這筆融資款拿地，變相就是在融資拿地”。

　　以土地儲備支撐高周轉(zhuǎn)模式確實是過去幾年房企發(fā)展的主流。

　　“過去幾年基本上依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式，做得越極致的房企發(fā)展就越快�！庇蟹科蠊芾韺尤耸拷榻B，“比如一家房企有20億元資金，不加任何杠桿，買一塊地需要15億元，剩下5億元作為建設(shè)費用，8%~10%的利潤對于房企就算比較高，可能過3年之后房子全部賣完，回到手上22億元，效率非常低”。

　　“但如果拿15億元投資三塊地，剩下的資金缺口靠融資，一次性推進(jìn)三個項目，同樣是3年后，每塊地都可以帶來兩億元利潤，再以這樣的方式反復(fù)投入，越來越快。”他說，“地產(chǎn)圈都開玩笑說有些房企幾乎是一天拿一塊地”。

　　除了嚴(yán)格審查購地資金來源，一些城市調(diào)高了參拍門檻，特別是保證金比例，無疑對于房企資金鏈提出更高要求。杭州、蘇州和深圳等城市第二次集中供地均上調(diào)了保證金比例，杭州就取消了首批5000萬保證金托底機(jī)制，保證金比例恢復(fù)至20%。而且北京、杭州、廣州、武漢等城市第二批供地推出部分大體量地塊，固定保證金比例下這些地塊參拍資金門檻本就較高，如北京第二批次地塊中大體量地塊比重有所上升，6宗地塊保證金超過10億元。

　　“集中供地對房企一個比較大的影響就體現(xiàn)在對資金儲備的要求上，特別是如果房企想在相近的時間段參與熱門城市或地塊的競拍，無疑需要大量的資金儲備。”前述房企投資部門人士說。

　　集中供地本身就對房企的資金調(diào)集能力提出更高要求，劉水表示，相比較全年平滑拿地節(jié)奏，集中供地增加短期現(xiàn)金流壓力。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)曾在今年的業(yè)績會上坦言，“我們對任何一塊土地都要加強研究，過去可能一次拿一塊地，相對沒有那么大的壓力，如今對人力和資金都有壓力。”

　　“集中供地的用意之一就是增加房企資金鏈壓力，但從第一輪集中供地的情況來看效果并不明顯，而且目前是否嚴(yán)查自有資金購地也已經(jīng)不是主要矛盾，因為房企融資渠道無論正規(guī)與否基本都已經(jīng)枯竭�！比珖�房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事鄧浩志向《中國新聞周刊》分析說，目前民營房企普遍資金緊張，能有資金在當(dāng)前出手購地的房企極為稀少。這與土地是否優(yōu)質(zhì)無關(guān)，與價格是否合算也無關(guān)，而與企業(yè)是否有能力參與有關(guān)。

　　萬科董事會主席郁亮此前就曾表示，現(xiàn)金變得更加珍貴，萬科對投資標(biāo)準(zhǔn)也有了更高要求，只拿特別好的項目。

　　第三輪土拍低迷將延續(xù)？

　　民營房企無力參與土拍，央企、國企成為第二輪集中供地的主角，是當(dāng)初未曾預(yù)料的“副產(chǎn)品”。

　　據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，廣州、深圳、成都等城市國企競得地塊可占八成以上。以廣州為例，廣州南投、南沙建設(shè)集團(tuán)等市屬企業(yè)在廣州第二輪土地集中出讓中非�；钴S。鄧浩志認(rèn)為，在一般招拍掛市場上，這類型企業(yè)很少出現(xiàn)，通常只在市場非常低迷的時候出手，用于提振市場信心�！澳壳坝幸庠赋鍪仲I地的可能是地方下屬企業(yè)”。

　　地方國企入場“托市”或在第三輪集中供地時延續(xù)，無錫是國內(nèi)第一個結(jié)束第三輪集中供地的城市，不少政府下屬企業(yè)出手拿地。但鄧浩志表示，如果房企生存狀況情況不改善，這種托市意義并不大。一則土地出讓收入只是“左手交右手”，并沒有有效增加收入；二則也改變不了普通房企對市場的預(yù)期，更改變不了他們的資金狀況，只能算無用功。

　　而從目前已經(jīng)上架第三輪集中供地地塊的城市來看，地塊數(shù)量與金額相比第二輪均有所下滑。

　　第二輪集中供地掛牌48宗但流拍25宗地塊的廣州，在11月2日上架了新一輪集中供地地塊，僅推出17宗地塊，其中還包括7宗第二輪流拍的地塊。起拍總價從前兩輪的千億元左右下降至430多億元。

　　“政府肯定在擔(dān)心如果在第三輪再次出現(xiàn)大量流拍會傳遞負(fù)面信號，而且市場也無力承受眾多地塊。即使一些尚有資金實力的房企也不敢拿地，擔(dān)心此時出手拿地會被套牢，房企自然有‘補貨’需求，但那是基于長線而言，短線房企面臨保衛(wèi)資金鏈的問題�！编嚭浦菊f，上一輪流拍嚴(yán)重的增城區(qū)此次就只掛出一宗地塊。

　　供地數(shù)量在減少，同時競拍門檻也普遍下調(diào)，鼓勵企業(yè)拿地的用意明顯。廣州就取消了黃埔、南沙兩區(qū)的限房價要求，而在第二輪集中供地時，這兩個區(qū)曾試點限房價，最終三宗地塊流拍。

　　劉水預(yù)測，22個城市第三批供地將在三個方面作出優(yōu)化：一是部分城市保證金比例或?qū)⑦呺H改善，中小體量地塊加大供應(yīng)。二是為了完成全年租賃住房供應(yīng)計劃，部分城市第三批涉租賃用地或保持一定體量，但“競自持”等條件或?qū)��?yōu)化。三是部分城市第三批地塊或?qū)��?yōu)化試點規(guī)則，減少捆綁限制，逐步推進(jìn)品質(zhì)相關(guān)要求落地。

　　一些城市已經(jīng)放松了第三輪集中供地的參與門檻，如蘇州同時下調(diào)了保證金和首付款比例，取消了土地的市場指導(dǎo)價，保證金比率全部下調(diào)至30%，首次付款比例下調(diào)至50%。

　　“短期內(nèi)土地出讓規(guī)則不會調(diào)整，畢竟這是長效機(jī)制，不能市場稍微冷了一點就開始放棄�！崩钣罴握J(rèn)為，地方政府可能會調(diào)整出讓規(guī)則，比如拿出一些優(yōu)質(zhì)地塊，比如降低配套建設(shè)的比例�！拔磥碓诩�中供地的模式下，不太可能出現(xiàn)過去拍地的那種火熱場面。一定是有的地賣得不錯，有的不溫不火，有的會流拍，這會是常態(tài)”。

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，22個重點城市在2020年的商品房銷售額和宅地出讓金，占全國的比重均接近四成，22個城市土地市場對于全國土地市場無疑舉足輕重。而據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測的城市經(jīng)營性用地溢價率情況來看，受首輪集中供地開啟的拉升作用影響，今年4月全國300個城市的經(jīng)營性用地的平均溢價率大幅跳漲至25.4%，創(chuàng)下2020年以來新高，但到9月時，這一數(shù)據(jù)僅為4.2%。

　　受此影響，各地的土地出讓金直接受到?jīng)_擊。全國300城住宅用地今年三季度成交1.6億平方米，同比下降46.9%，土地出讓金為8623億元，同比下降36.6%。10月11日，第二輪集中供地行至中途，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪的報告就顯示，在已經(jīng)進(jìn)行了第二輪集中供地城市的成交地塊中，四分之三的地塊沒有任何溢價。地方政府2021年的土地出讓金整體增速將從上半年的超過10%回落至低于10%。

　　土地出讓金收入約占中國地方政府總收入三分之一，在11月11日發(fā)布的報告中，穆迪預(yù)計貴州等債務(wù)負(fù)擔(dān)重且更為依賴土地出讓的省份將面臨更大的財政壓力。

　　顯然，政策頻吹暖風(fēng)，不僅著眼于房地產(chǎn)市場，更要平衡地方的土地財政。但是對于一些規(guī)則的調(diào)整究竟能起到多大的作用，有受訪業(yè)內(nèi)人士仍表示悲觀。中指研究院則預(yù)計，第三批地塊土拍規(guī)則和出讓條件優(yōu)化下，房企拿地預(yù)期或?qū)⑦呺H改善，整體流拍和撤牌情況或略有好轉(zhuǎn)，但市場熱度分化態(tài)勢依舊延續(xù)。

　　《中國新聞周刊》2021年第42期

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